分譲マンション『あんなこと・こんなこと』

無理な返済計画は控えめにしましょう

ゼロ金利の解除に伴い金利が少しづ高くなってきているため、最近ではあまり無茶な住宅ローンを組む方は減少したかもしれませんが、５年ぐらい前に購入した人の話を聞くと、案外無茶な住宅ローンを組んでいるようです。

そしてそういった人がどうなるかというと、結構な率で破産しているようです。

私の知り合いが神奈川県のとある一戸建てを購入したのですが、それは任意売却の物件でした。ですので新築時は５０００万円の物件でしたが、その人は２５００万円ぐらいで購入したため、その人はラッキーでしたが、最近ご近所さんがのきなみ破産しているようです。

なぜこのような状況になったかというと、

①返済限度額ギリギリまで借りた。
↓
②３年固定などの無理な金利で組んだ。そして３年後は支払額が跳ね上がる。
↓
③子供の成長に伴い出費が増える
↓
④給料は増えず
↓
⑤家計が火の車になり破産

という流れらしいです。
新築マンションを買うと金は、ほとんど方が金銭感覚が麻痺して、営業マンのうまい言葉に乗りがちですが、購入後幸せになるためにも、余力を残して借りたり、フラット３５などでの返済感覚が建てやすい住宅ローンを組むほうがいいでしょう。

諺で、「勝って兜の緒をしめろ」という言葉がありますが、購入意欲で浮かれている時こそ気持ちを閉める必用があるのかもしれません。

スマッチオフ会にて

昨日代々木公園でスマッチのオフ会に参加させて頂きました。
住まい関係のブロガーさんは会った事がなくても、知り合い関係で繋がっているのでは？と予想してたのですが、予想通りに知り合いの知り合いなんてことがあり、改めて世の中の狭さを痛感した一日です。

当日は私個人のIT関連の師匠である、IT-rex代表の鳥海さん（先日ワールドサテライトに出演）も誘い、暑さとビールで途中から酔っ払いとなっておりました。

また当日はタイフェスタが代々木公園内で開催されていて、うまそうなのがたくさんありましたが、下記のタイ風チャーハンはなかなかのものです。
マンゴーが食べれなかったのが少し残念ですが・・・

中古マンションの面白い検討方法

中古マンションの購入を一月ぐらい検討中の方なら、市場の相場を大体把握されているので、実際にそのマンションが高いか安いか理解されている事でしょう。しかしその物件が本当に「高いか？」・「安いか？」ってなかなか判別できないものです。

そもそも中古マンションの価格のつけ方ですが、ほとんどの不動産会社は「取引事例比較法」という方法で算出しています。つまり「近隣の取引された（似ている）物件の価格を見て出しているのです」。ですので突発的に人気のエリアなどは、中古マンションなのに新築時よりも高い値段で売りに出ているなんてことまあります。このようなマンションは人気がある間はいいかも知れませんが、人気が薄くなったら価格が急降下なんてこともあるので、適正価格かどうかを判別している必要もあります。

そこで今回ご紹介する価格を見極める際の検討方法ですが、「貸したときにいくらで貸せるか？」という点です。

分譲マンションの場合、もともと購入用にグレードの高いつくりですので、利回り自体はそこまで良くありませんが、住宅ローン・税金・管理費・修繕費などの支出と家賃収入を考えて、ペイできるような物件であれば、さほど高い買物ではありません。

逆に支出が月１５万円なのに貸せる金額が１２万円等の場合は要注意です。
マンションを貸したときの価格は不動産会社が教えてくれますし、賃貸情報の不動産サイトで探せるので、比較検討の手段にしてみては？？

分譲マンションとSNSとWEB２．０

最近忙しさを理由に投稿していなかったので久しぶりの投稿ですが、つい先日分譲マンションにおける管理組合向けのSNSを構築、そして数ヵ月後に本リリースされる会社の担当者とお会いしました。

私自身前々から思っていたのが、現在の多数のマンションにおける問題点は、「実際に住んでいる区分所有者同士の交流が薄い」という点です。

そもそもマンションは同じ敷地内にたくさんの人が住むわけですから、修繕計画や今後の方針はもとより、様々な問題点を皆で話し合わなければ、本当の意味での豊かな生活には結びつきません。

ですが今度株式会社　サンスイさんがリリースされる管理組合向けのサービスは区分所有者同士の交流・ブログ機能またそのサイト内で実際に近隣の商業施設で買物なんかもできちゃうという話です（平たく言えばコンシェルジェ機能がついているとのこと）。

今後こういったマンションにおける情報サービスが拡大していくのを願います。


マンション管理組合向けポータル７days

東京の戎屋と東北の戎屋

タイトルだけ見ると「なんのこっちゃ？」と感じられますが、私の苗字が「戎屋」です。

先日自分のプライベート用のブログ（エビヤン活動日記）で、私と同じ名前のお酒を紹介したところ、東北の戎屋さんからコメントを頂きました。

●やり取りの内容●


Comment
(2007/03/11 12:41 AM)

はじめまして、こんばんは！！
「戎屋」の言葉で検索したらここを見つけました。
唐突ですが、この名字はエビヤンさんのまわりにもいらっしゃる名字なのでしょうか？？もしよろしければ、教えてください。
⇒
エビヤン (2007/03/13 6:05 PM)

コメントありがとうございます。私の苗字が「戎屋」であります。
もしや同じ苗字の方ですか？？

今まで親戚以外で同じ苗字に出会っていません。
⇒
(2007/03/24 6:16 PM)

コメントいただけて嬉しいです！！
実は私も名字一緒です。
わたしのまわりも全くおらず、どんなルーツがあるのか疑問に思っていたのです。
なので、初めて親族以外で同じ名字を見つけてびっくりし、はしゃいでコメントつけさせてもらいました。ありがとうございます☆
⇒
エビヤン (2007/03/25 3:48 PM)
コメントありがとうございます。

ルーツについてですが、昔とある年配の方に言われたのが、「戎屋は昔（江戸）の豪商の苗字だから先祖はきっと商人だよ」といわれました。

ですが父親には、「海賊の賊の右側が戎だからうちは海賊の出だ」と言われています（きっと思いつきで適当に言ったのでしょうが・・・）

ちなみに私の両親は愛媛県出身です。
⇒
(2007/03/27 4:53 PM)


ルーツが海賊って、おもしろい発想です。
ただ、私も昔、戎という漢字は辺境の異民族等を指す意があるので、勝手に東北に住んでる自分はアイヌや蝦夷の流れだ！と思っているときがありました。
家族には「うちはもともとは武士だ」と聞きました。その後変遷して商人になったのかもしれません。

ご両親は愛媛とあるので、数少ないながらも全国にある名字なのかもしれませんね。

コメントありがとうございました。

通常コミュニティを形成される場合、mixiなどのソーシャルネットワークサイトを活用されるのでしょうが、内容は一般の人が閲覧することは不可能です。

ですがブログの場合、ネット環境がある方なら、基本的にはどなたでも閲覧が可能です。そのため、特殊な記事を書いた場合、その内容を検索されている方が閲覧する可能性は、極めて高くなります。

スマッチブログは住宅系のブログが多いので、ブログに悩みやノウハウを掲載することによって、きっとマイホーム購入を検討されている方々へのいい情報源になってるんだろうな〜と、ふと思いました。


これからマイホーム購入を検討されている方は、スマッチブログでブログを書くことにより、様々な専門家からアドバイスをいただけるので、「マイホーム購入成功」になるのでは？

リクルートさんのマンションナビカウンター

スマッチを運営されているリクルートさんが、このたび横浜に新規オープンされたようなのでご紹介します。

サービス内容は、新規でマンションを購入される方のために、「基本的なマンション購入における知識」や「物件見学のサポート」を行なってくれるようです。（無料とのこと）

とりあえず「マンションが欲しいな〜」と思った方は、休日の家族のお出かけに利用してみては？

マンションナビカウンター


■銀座ライブラリー
　○住所 　
　〒104-8227　東京都中央区銀座7-3-5　リクルート銀座7丁目ビル1F
　※R25 Cafe の入り口からお入りください。

　○相談会
　開催日時 　土・日・平日（火・水除く）
　【1】 10:00〜12:00
　【2】 13:00〜15:00
　【3】 16:00〜18:00


■新規オープン横浜ライブラリー
　○住所 　
〒231-0062　神奈川県横浜市中区桜木町1-1-67　クロスゲート6階

　○相談会
　開催日時 　土・日・平日（火・水除く）
　【1】 10:00〜12:00
　【2】 13:00〜15:00
　【3】 16:00〜18:00


モデルルームに直接行くと、「無理な営業させられるんじゃないかな？」と不安になって、購入を躊躇されている方などは、かなりお勧めでしょう。一つ物件でなく、プロが複数の物件から購入者のニーズに合った物件を紹介してくれるようです。


少し話がずれますが、私が札幌での出向先会社では、購入者のための「マンションバスツアー」というものを実施していました。一社簡潔のは東京でもあるようですが、札幌の場合は数十社の物件をコースごとに自由に見れるので、結構参加者がたくさんいました（実際に購入者も多数います）。

札幌でマンション購入を検討されている方はこちらもご覧下さい！
一番近い日程は、４月１日のようです。

マンションバスツアー

PS：東京だったらリクルートさんが音頭とったらこういうサービスも出来そうな気が・・・（もしやるときは声かけてください。無料でお手伝いします。）

花粉症対策マンション？

今年は花粉が少ないって聞いていますが、そんなことお構い無しに、薬を飲んでもまるで収まる傾向のない私です。


朝出勤前に薬を飲んで、外出時はマスクを必ずしているんですが・・・
かれこれ花粉症歴２１年（小学校３年生から花粉症）の私にはまるで治まる気配がありません。


きっと私と同じような症状を我慢し続けながら、マンション探しをされている方がいるんだろうな〜と思い、今回は花粉症対策がなされたマンション情報をご紹介します。

■日本総合地所さんの分譲マンション


産経新聞WEB上のニュース記事を抜粋


マンションの入館口にはエアシャワールーム、マンション内に外気を取り込む吸気口には特殊な花粉除去フィルターを取り付けることで、居住空間への花粉侵入を防御とのこと。

日本綜合地所は、この防御対策を２月末に引き渡し予定の新築分譲マンション「グランシティユーロパレス花小金井」（東京都小平市）に採用。３０００万円台を中心に供給した３９戸はすぐに完売したという。

同社は昨年２月、クリーンルーム最大手の日本無機と共同で高性能「花粉除去フィルタ」を開発し、その後に発売するすべての物件に装着する方針を示していた。その第１号が「グランシティユーロパレス花小金井」となった。

また、入館口にエアシャワールームを設置することで、花粉の持ち込みを低減できるため、今後はフィルターとエアシャワーをセットで設置することにした。

これに先立ち、同社が東京都港区に竣工（しゅんこう）した本社ビルに花粉除去フィルターとエアシャワーを導入し、社員などに入館時のエアシャワー使用を義務づけた。同社の西丸誠社長をはじめ経営陣の多くが花粉症に悩んでいたことも、徹底した対策強化の原動力になったという。

花粉症の方は、最新の日本総合地所さんのモデルルームを見に行ってみては？

マンション情報収集も完全にネットの時代か？

グーグルを筆頭によるWEB2.0時代により、世の中のネット上での技術革新が進む中、マンション情報の技術もかなり向上してるな〜とつくづく思う今日この頃です。

個人的に最近「よく出来ているサイト」と思うのが、穴吹工務店さんです。

■サーパスマンション物件ブログ



とりあえず「どんなものかな？」と思い、中をのぞいてみたら、結構しっかりした企業ブログなのでびっくりしました。

物件紹介ブログって、こっちが知りたい情報とかお構い無しに、価格とかCMばかり載せるイメージがあったのですが、ユーザーの視点で知りたい情報とかが、モデルルームに行かなくてもイメージ出来ちゃうところがすごいです。

更新されている方と指導している方がしっかりされているのでしょうね。
きっと今後更にマンションにおけるWEBサービスは向上していき、完全にバーチャルな世界で購入検討〜購入が完結する世の中も近いのではないでしょうか？
（実際にはモデルルームもバーチャル空間なんでしょうが・・・）

分譲マンション購入の適齢期は？

分譲マンションにおける本日のWEB上でのニュースで、大変興味深い記事がありましたので、ご紹介いたします。

【HOME'S リサーチ】 “マンション購入者の実態調査”


＜調査概要＞

調査対象：首都圏（1都3県）、京阪神に在住し、過去3年以内にマンション（新築、中古）を購入した男女
調査手法：インターネット調査
有効回答数：1,655人 (男性683人、女性972人）
調査期間：2006年8月5日（土)〜2006年8月8日（火）


＜主な調査結果＞
１．新築マンションの購入年齢は30代前半に集中。購入価格は明確な「東高西低」傾向に。
マンション購入時の世帯主平均年齢は37.9歳。新築マンション購入者の年齢は特に30〜34歳に集中しています。マンション購入時の年齢に東西差は見られませんでしたが、購入平均価格には806万円の格差が。


２．新築マンション購入者は、購入検討当初12.9％が中古マンションを候補に入れる。
中古マンション購入者は、築年数が新しい物件購入者ほど新築マンションが当初候補に挙げられる。築5年未満の築浅の中古マンション購入者の中では、58.3％が新築マンションを検討候補に入れています。


３．新築マンションの購入時には、入居日までの猶予を見越した計画が必要。

新築マンションの契約から実際の入居までにかかる期間は平均7.57ヶ月。中古マンションの入居までの平均期間と比較して5.0ヶ月の開きがあります。


４．2人に1人以上が、それまでの住まいと同じ区内、市内でマンションを選択。
マンション購入者全体の４割近くが「それまでの住まいから徒歩や自転車で行ける圏内」の場所でマンションを選択。2人に1人以上が同じ区内、市内でマンションを購入しています。

正直なところ、本人がマンションを買いたいと思った時が適齢期なんでしょうが、住宅ローンの支払い期間（一般的には２０〜３５年が多いのでは）などを考えると、個人的には３０〜３５歳ぐらいに購入するのがベストのような気がします。

仮に３３歳で住宅ローンを組んだ場合、会社の定年退職の年齢設定にもよるのでしょうが、住宅ローンの支払い期間は２５〜３０年と予想されます（年金生活中に支払いがあってはきついですよね？）。状況的に考えて、３０〜３５歳ぐらいの間にマイホームを購入するのがリミットのため、今回のデータにも反映されているのでしょうね。



・こんな人たちが買っていますよ

分譲マンションにおけるリロケーションの需要

リロケーションって何？という方もいるかもしれませんので、まずはリロケーションについてご説明します。

■リロケーションについて

リロケーションとは、何らかの事情により一定期間自宅を留守にする際、その期間だけに限って留守宅を賃貸管理する業務形態を意味します。一般的には転勤の期間の留守宅賃貸管理が多いです。

そして今時期は転勤シーズンも重なり、特に分譲マンションのリロケーションを依頼する方が急増しています（実際に私が運営するサイトにもほぼ毎日１〜２件の査定依頼がきています。

■分譲マンションオーナーにリロケーションが流行る理由

ズバリ「住宅ローンへの充当」が一番の理由と考えられます。仮に３０００万円のマンションを金利２％・返済期間３０年で購入した場合、頭金を無視すれば、月々の返済は約１１万円になります。

転勤先の住宅費が会社から全額出ればいいのでしょうが、もしそうでない場合は・・・居住費がダブルに・・・
という感じで、分譲マンションを賃貸に出す方が増えています（実際分譲マンションを貸したい人の賃貸理由の半分は「転勤」です）。

増えているのは個人的には喜ばしい事ですが、懸念されるのが「賃貸入居者の属性」です。入居審査が厳しければ問題ないのでしょうが、保証人代行会社を使って入居審査をすると、正直な話ほとんどの方が入居可能となります。

今後リロケーションのニーズの増加に伴い、分譲マンション管理組合との連携強化なども必要になってくるんでしょうね。
（ふと本日仕事をしながら感じた今日この頃です）